SBISL 不動産担保ローン事業者ファンド 考察

私が行っている資産運用の一つであるソーシャルレンディング、いくつかある事業者のうち、メインで投資しているSBIソーシャルレンディングの主力商品の一つである不動産担保ローン事業者ファンドについて考察を行いたいと思います。
※注意！あくまで私個人の見解です、詳細は公式サイトにてご確認を！！

・常時募集の「無印」と、オーダーメイドファンドの「Plus」について
投資スキームはどちらも同じであり、複数の不動産担保ローン事業者（おそらくノンバンク）へ貸し付けを行い、不動産担保ローン事業者がその資金を運用（第三債務者へ貸し付け）を行うというものです。
投資資金に対する保全は、以下のようになっていると理解しております。（個人の理解）

・ローン事業者は第三債務者の保有する不動産を担保にして貸付
・ローン事業者から第三債務者への貸付上限は担保不動産評価額の70%
・SBISLは上記貸付債権へ質権を設定
・SBISLからローン事業者への貸付はリコースローンである（SBISLへ確認済み）

上記内容のうち「リコースローン」であるという点が重要であると私は考えております。ローン事業者は複数の第三債務者へ貸し付けを行いますが、その中の1案件が焦げ付いたとき、他案件から得られた利益でもってSBISLへ返済を行わなければならないからです。これにより投資家が負担するリスクが大きく軽減されることでしょう。
他事業者、例えば業界最王手のmaneoは殆どの案件がノンリコースローンであるため、中間ノンバンクのリスクが限定的となり、その分投資家がリスクを負わなければならないでしょう。

・「無印」と「Plus」の予定利回りの差について
常時募集である「無印」は3.2～4.7%、14か月運用の変動制、運用開始後に確定となります。一方オーダーメイド型である「Plus」は、一部例外もありましたが、ほぼ6.5%、12ヵ月運用となっています。
投資スキームが全く同一であり、事実上「Plus」の完全下位互換である「無印」へ投資する理由が無いように見えますね。
利回りの違いについて「両ファンドにリスクの差はあるのか」とSBISLへ問い合わせを行いました。回答いただいた内容を以下へ添付します。


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「不動産担保ローン事業者ファンドPuls」と「不動産担保ローン事業者ファンド(ファンド番号J)」の
利回りの差につきましては、借手様の資金需要の高さによるものとして
何卒ご理解をいただけますようお願い申し上げます。
弊社仕組み上、借手様の資金需要が高くとも投資家様からのご出資がなければ
ご融資できかねます為、その点も踏まえ、貸付金利につきましても借手様との相談のうえ、
設定させていただいております。

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投資スキームは同じですがローン事業者からの大きな資金需要にこたえるため、利回りを高くして資金を集めやすくするという理由のようです。とはいえ、「金利が高くなってもいいからもっとたくさん貸してください」と言ってくるのは、やはり多少リスクのある案件なのではないかなー、と個人的に感じています。
でもやっぱり「無印」へ投資するメリットが少なく、「Plus」募集を待って投資すればいいよね、となりそうですが、実はあまり話題とならない重要なファクターがあります。
・「Plus」は繰り上げ償還が多く、実質利回りはそれほど高くない。
私は本年「Plus」シリーズへ延べ360万投資しましたが、概算での税引き前利回りは約4.2%に留まっています。これは繰上返済が多く資金待期期間を含めた平均運用率の低下によるものです。


一例をあげましょう。
不動産担保ローン事業者ファンドPlus10号は6.5%/12ヶ月運用の予定で1月10日に募集されました。私は即日申し込み、当日に振込手続きを行いました。しかしこのファンドは僅か1か月の運用で繰り上げ償還となり、3月15日に返済されました。この間64日。
その為資金拘束期間を含めた年換算実質利回りは税引前2.8%となりました。
実際、どれくらいの運用率となるかデータを纏めてみました。


・無印　募集要項の運用期間を基準とし、直近14か月を集計
募集額　5,781百万円
運用中　3,182百万円
運用率　55.1%


・Plus　募集要項の運用期間を基準とし、直近12か月を集計
募集額　13,183百万円
運用中　*5,608百万円
運用率　42.5%


以上のデータから、ローン事業者は金利の高いPlusシリーズは早期に繰り上げ返済したいう意向が見え、実際その通りにしており、実質利回りはそれほどではないということが分かるかと思います。

とはいえ、「無印」も最近の運用実績を見ると運用開始時の予定利回りが3％台半ばと低迷しており、トータルで見れば「無印」の方が実質利回りが低くなると思います。（無印の実質利回りについてはデータが手元にないため検証できず）
リスクとリターン、それぞれを天秤にかけ、どのSL事業者、どのファンドへ投資するかの参考にしていただければと思います。

資産運用準備編 #04 毎月の通信料金はおいくらですか

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　今の時代、携帯電話（スマートフォン）は一人一台、必須とも言えます。毎月支払う携帯電話料金、何も考えずに３大キャリアで契約すると毎月１万前後の請求が来ます。 しかし、俗に言う格安SIM、正式にはMVNOですが、こちらへ切り替えることで驚くほど安くなります。我が家のケースですと、２回線契約で毎月3500円前後に収まっております。

　もちろんMVNOですと高速通信可能な通信容量が小さいため、YouTubeなどの動画サイトを閲覧すれば、あっという間に使い切ってしまい、月の大半が低速通信になってしまいます。

　そこでキャリアからMVNOへ乗り換えたことで浮いた携帯通信費を使い、自宅へ光回線を引き込むのです。自宅でスマートフォンを利用する際にはWiFi接続による光回線を使うことで高速通信容量を節約し、外出時にその枠を利用するのです。外出時に動画サイトを頻繁に閲覧することが無ければ、高速通信枠を使い切ることはまずないでしょう。

　自宅回線を引くことで、Chrome Cast や Fire TV Stick を使いYouTubeやAmazonプライムビデオとテレビで視聴することも可能になります。これがまた便利なんですよね。

我が家では第２世代型を利用させていただいております。

　出先で動画サイトなど大容量通信を行いたい場合は、WiFiスポットを活用すればよいでしょう。私が契約している OCN モバイル ONE であれば、無料で暗号化対応WiFiスポットが利用可能です。殆どのローソン及びセブンイレブンにOCNのWiFiスポットが設置されておりますから、比較的簡単に利用することが可能です。

我が家における通信費は、以下のような内訳となります。
コミュファ光　自宅回線（30メガ）　毎月４６００円前後

光回線を選ぶならコミュファ光

OCNモバイルONE　２回線分　毎月３５００円前後

「OCN モバイル ONE 容量シェアSIMタイプ」

　利用するプランや通話料によっては上記より高額になるでしょうが、上手に活用すれば毎月の通信費が大幅に圧縮可能となります。
MVNOの注意点
・MVNOでは一般的に通話料金が割高に設定されています。毎月長時間の通話をされる方は通話料金が定額になるオプションを設定したり、050PlusなどのIP電話、LINEなどを上手に活用しましょう。
・携帯端末との相性や基本設定、トラブル時の対応など各種サポートは薄目であり、基本自己責任での対応と考えてください。何でも自分でできる方はよいのですが、トラブル対応に全く自身の無い方はサポートが手厚いキャリア回線をお勧めします。

　　

資産運用準備編 #03 日用品の一物二価を制せよ

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　日頃何気なく購入している日用品。これらの価格、気にしていますか？

　同じ商品であっても、コンビニエンスストアとドラッグストア等では価格が異なります。家計簿に記載されている日用雑貨の項目で、コンビニで購入しているものについて見直してみましょう。それらの商品をリストアップし、同一または同等商品をドラッグストアやホームセンター、１００均ショップで探してみてください。

　あら不思議、１～２割程度安く購入することが可能です。googleMAPを活用し、可能な限りの近場（ガソリン代節約）で、保存が効く商品をできるだけまとめ買いしておきましょう。たったこれだけで支出を抑えることができるのです。

　例えばペットボトル飲料。コンビニや自販機で購入すると１６０円していたものが、ドラッグストアやホームセンター等では９０～１１０円程度で購入することができます。よく飲む商品を箱単位で購入しておけば月単位年単位では膨大な金額の節約になります。
　
同一の商品にもかかわらず、購入方法によっては価格が大幅に安くなる。最初はちょっと面倒かもしれませんが、家計簿に記入される数値というカタチで目に見えてくると、その効果の絶大さにやる気もＭＡＸになること間違いなしです！

　※日々必要なものを項目化し、在庫をメモしておき、安価で購入できる店舗の近くを通った時、ついでにそれらの不足分を購入するという癖をつけておけば、なお効率が良いでしょう。

　世の中には『一物二価』という概念が有り、それに気付くことこそ、『資産形成/運用』をしていくうえで必要なものなのだと、私は考えております。なぜならば一物二価の概念は「現金相対性理論」へと繋がっていくからです。